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8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。提出支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

【中指观点】

1、央行及外汇局提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。在房地产销售未实现企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。

2、会议提出加大对住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持力度，与近期中央及多个部门定调一致，其中城中村改造的金融支持也决定着各地的改造模式和改造进度推进。

3、下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。根据中指数据，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

4、随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民民提前还款现象明显。7月14日，在央行上半年金融统计数据新闻发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。此次央行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。